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Zum Ende des dritten Quartals 2024 liegt die Vermögenspreisinflation der privaten Haushalte in Deutschland bei +1,0 %. Damit fällt die Vermögenspreisinflation das erste Mal seit zwei Jahren wieder positiv aus und festigt die Trendwende an den Märkten für Vermögensgüter, die sich Anfang des Jahres angekündigt hatte.
Nachdem die Verbraucherpreisinflation nach der Corona-Krise zu einem Zinsanstieg im Euroraum geführt hatte, sanken die Vermögenspreise in Deutschland über zwei Jahre hinweg kontinuierlich. Erst der Rückgang der Verbraucherpreisinflation und die Erwartung sinkender Zinsen sorgten dafür, dass der Preisverfall im Jahr 2024 zum Stillstand kam und die Vermögenspreisinflation wieder einsetzte. Zum Ende des dritten Quartals 2024 rangieren die Vermögenspreise einen Prozentpunkt über ihrem Tiefpunkt aber noch sieben Prozent unterhalb des Höchstwerts aus dem Jahr 2022.
Der Flossbach von Storch (FvS) Vermögenspreisindex erfasst die Preisentwicklung des Vermögens privater deutscher Haushalte. Der Index entspricht der gewichteten Preisentwicklung des Sach- und Finanzvermögens, welches sich im Eigentum privater deutscher Haushalte befindet. Zum Sachvermögen zählen neben Immobilien (64 %) und Betriebsvermögen (12 %) auch langlebige Verbrauchsgüter (3 %) sowie Sammel- und Spekulationsobjekte (<1 %). Das Finanzvermögen unterteilt sich in Spar- und Sichteinlagen (10 %), Aktien (5 %), Rentenwerte (5 %), sowie in sonstige Finanzwerte (<1 %). Eine ausführliche Beschreibung der Methodik ist im Anhang zu finden.
Auf dem deutschen Immobilienmarkt hat sich die Trendwende, die sich bereits im Frühjahr dieses Jahres abzeichnete, gefestigt. Zuvor waren die Preise für deutsche Immobilien über sieben Quartale in Folge gefallen. Seit Mitte diesen Jahres sind im Durchschnitt wieder steigende Preise am deutschen Immobilienmarkt zu vernehmen. Gemessen an den Preisindizes von vpdResearch stiegen die Preise für das Immobilienvermögen privater deutscher Haushalte in Q3 im Vergleich zum direkten Vorquartal um +0,9 % an. Dies ist der stärkste über ein Quartal gemessene Preisanstieg seit der Jahresmitte 2022. Betrachtet man die Preisentwicklung jedoch über ein vollständiges Jahr, also im Vergleich zu Q3-2023, so steht mit -0,7 % ein leichter Preisverfall zu Buche.
Der wichtigste Faktor für die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland sind die Hypothekenzinsen, die wiederum von den langfristigen Zinsen am deutschen Anleihemarkt getragen werden. Nachdem die Kreditzinsen in der zweiten Jahreshälfte 2023 ihren Höchstpunkt erreicht hatten, fielen sie wieder moderat ab. Gepaart mit der mehrfachen Absenkung der Leitzinsen durch die EZB, hat sich die Erwartung gebildet, dass die Kreditzinsen sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren oder sogar weiter fallen werden. Dies hat die Immobilienfinanzierung kostengünstiger gemacht und die Nachfrage nach Immobilien gestärkt.
Die Preisentwicklung der verschiedenen Immobilienarten, welche sich im Eigentum privater Haushalte befinden, weisen im jüngsten Quartal eine deutliche Divergenz auf. Die hohen Sanierungskosten hatten seit dem Jahr 2022 bewirkt, dass die Preise für Bestandshäuser stärker als andere Immobilientypen gefallen waren. Nun legten Bestandshäuser jedoch deutlich wieder im Preis zu (+1,5 %). Die Preise für Mehrfamilienhäuser erfuhren mit +1,3 % im jüngsten Quartal durch die sinkenden Zinsen ebenfalls einen deutlichen Preisanstieg. Einzelhandelsimmobilien wiesen mit +0,3 % nur eine geringe Stabilisierung des Preisniveaus auf, da der stationäre Handel sich weiterhin im Wandel befindet. Die Preise für Neubauwohnimmobilien, die insbesondere von den Baukosten getragen werden, sind durchgängig im Preis gestiegen und hatten den zwischenzeitlichen Preisverfall nicht mitgemacht. Im dritten Quartal fielen die Preise für Neubauten sogar, da die weiterhin hohen Zinsen nicht den Anstieg in den Baukosten ausglichen.1
Die Preise für das private Betriebsvermögen (Unternehmen, die sich in Eigentum privater Haushalte befinden) wurden zum Ende des dritten Quartals mit +2,4 % nur leicht teurer als im Vorjahresquartal gehandelt. Während es in den ersten drei Quartalen der vergangenen zwölf Monate jeweils zu einem leichten Preisanstieg kam, der insbesondere durch die Aussicht fallender Zinsen getragen war, fielen die Preise im jüngst abgelaufenen dritten Quartal um -7,7 %. Der Grund für den Preisverfall liegt insbesondere in der schlechten Wachstumserwartung für die deutsche Wirtschaft.
Die Preissteigerung an dem Märkten für langlebige Verbrauchsgüterverlor in den vergangenen vier Quartalenweiter an Geschwindigkeit. Langlebige Verbrauchsgüter verteuerten sich nur noch um +1,2 % im Vergleich zum Vorjahresquartal.
Die Preise für Sammel- und Spekulationsgüter stagnierten im Vergleich zum Vorjahresquartal (-0,1 %). Während Kunstobjekte ihren bereits zwei Jahre lang andauernden Preisverfall fortsetzten und historische Automobile ebenfalls günstiger als im Vorjahr gehandelt wurden, stiegen die Preise für Schmuck aus Edelmetall und für kostbare Weine an.
Das Aktienvermögen privater deutscher Haushalte hat sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um +16,0 % verteuert. Der Preisanstieg rührt insbesondere aus der Erwartung über die Entwicklung des Zinsniveaus und weniger von Seiten der Ertragslage der Unternehmen. Fallende Zinsen haben zu höheren Unternehmensbewertungen geführt. Die Preise für Aktien aus Nordamerika haben den stärksten Preiszuwachs zu verzeichnen, da dort sowohl die realen Wachstumserwartungen als auch die Konzentration von Tech-Titel mit hohen Gewinnerwartungen am höchsten sind.
Für das Rentenvermögen privater deutscher Haushalte ist mit +5,5 % im Vergleich zum Vorjahresquartal der größte Preisanstieg seit dem Jahr 2019 auszumachen. Die nachlassende Konsumentenpreisinflation gepaart mit der Erwartung fallender Leitzinsen in den westlichen Industrienationen hat zu einem deutlichen Preisanstieg von Rentenpapieren geführt. Während in der Eurozone der Preisanstieg von Rentenwerten bei +5,7 % lag, stiegen die Preise für nordamerikanische Rentenwerte u.a. auch getragen durch Währungseffekte um +6,3 % an.
Der Preis für das sonstige Finanzvermögen, das über die Preise von Gold und an der Börse gehandelten Rohstoffe gemessen wird, verteuerte sich im Vergleich zum Vorjahresende um +12,2 %. Getragen wurde die Entwicklung vom Preis für Gold, der in den vergangenen vier Quartalen um +28,8 % angestiegen ist. Ursachen für den starken Preisanstieg von Gold ist die Schwächung der Stellung des US-Dollars als Weltleitwährung sowie staatliche Käufe auf Grund der verschiedenen geopolitischen Konflikte weltweit. Die Preise für Rohstoffe sind hingegen um -7,6 % auf Grund des geringen Weltwirtschaftswachstums und einer verbesserten globalen Angebotslage gefallen.
Die Preise für Spar- und Sichteinlagen bleiben nach Definition unverändert.
Die Bandbreite der Vermögenspreisinflation im Querschnitt des Nettovermögens privater deutscher Haushalte ist mit einem Prozentpunkt (+0,5 % bis +1,5 %) historisch betrachtet gering. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Bandbreite der Preisveränderungen in den einzelnen acht beschriebenen Vermögensgütergruppen ebenfalls gering ist. Lediglich der Preisverfall für Betriebsvermögen innerhalb des jüngsten vergangenen Quartals bewirkt, dass sich die Entwicklung der Preise des Vermögens der wohlhabendsten Haushalte kurzfristig von den übrigen Haushaltsgruppen abgekoppelt hat.
Mit einem halben Prozentpunkt ist die Bandbreite der Vermögenspreisinflation im Querschnitt des Alters der Haushalte (gemessen am Alter der Referenzperson des Haushalts) noch geringer als im Querschnitt des Nettovermögens.
Die Verbraucherpreisinflation ist über die vergangenen zwei Jahre abgeschwächt und lag zum Ende des dritten Quartals mit +1,9 % erstmals wieder unterhalb des Inflationsziels der EZB. Seit ihrem Allzeithoch während der Coronakrise sind Erzeugerpreise deutlich abgeflacht, stabilisierten sich aber zuletzt wieder.
Der FvS Vermögenspreisindex erfasst die Preisänderung von Vermögensgütern deutscher Haushalte. Der Index wird mittels des Verfahrens von Laspeyres als gewichteter Durchschnitt von indexierten Preiszeitreihen berechnet, welche jeweils die Entwicklung der Preise von Vermögensgütern in Euro wiedergeben. Der Index ist auf dem Durchschnittswert des Jahres 2021 basiert. Wenn notwendig, wurden qualitätsbereinigte Zeitreihen herangezogen und Erträge, wie z.B. Zinszahlungen, nicht berücksichtigt. Eine Bewertung der Preise wird nicht vorgenommen. Für die Vermögensklasse Aktien gehen bspw. die Aktienpreise und nicht etwa das Preis-Gewinn-Verhältnis ein. Dies entspricht dem Vorgehen bei Güterpreisindizes, in die nur Güterpreise und nicht etwa das Preis-Nutzen-Verhältnis eingehen.
Die Auswahl der relevanten Vermögensgüter erfolgt über die Studie „Private Haushalte und deren Finanzen“ (PHF) der Deutschen Bundesbank (2023). Die Gewichtung der Zeitreihen basiert auf den Umfrageergebnissen der PHF-Studie zum Jahr 2021 und entspricht dem Anteil der Vermögensgüter am Bruttovermögen der deutschen Haushalte. Die Zusammensetzung des Haushaltsvermögens im Bevölkerungsquerschnitt nach Höhe des Vermögens und nach Alter der Haushaltsmitglieder ist sehr heterogen. Daher wird der FvS Vermögenspreisindex zusätzlich für verschiedene Quantile der Verteilung des Nettovermögens deutscher Haushalte (Bruttovermögen abzüglich Verbindlichkeiten) und für verschiedene Altersgruppen (gemessen am Alter der Referenzperson des Haushalts) berechnet.
Die Vermögensgüter eines Haushalts werden in verschiedene Untergruppen des Sach- und Finanzvermögens eingeteilt. Zum Sachvermögen zählen Immobilien, Betriebsvermögen (netto), langfristige Verbrauchsgüter sowie Sammel- und Spekulationsgüter. Unter dem Finanzvermögen werden Sicht- und Spareinlagen, Aktien, Rentenwerte sowie das sonstige Finanzvermögen zusammengefasst. Vermögen in Form von Fondsanteilen und Guthaben bei kapitalbildenden Versicherungsverträgen wird entsprechend der jeweiligen Zusammensetzung auf die vorhergehenden Komponenten aufgeteilt.
Die Preisentwicklung von Immobilienvermögen wird durch die vdp-Immobilienpreisindizes der vdpResearch GmbH erfasst. Für selbstgenutztes Wohneigentum werden die Indizes „Eigenheime“ und „Eigentumswohnungen“ entsprechend zueinander gewichtet. Für die sonstigen Immobilien wird die Entwicklung des Kapitalwerts von Mehrfamilienhäusern, Büroimmobilien und Einzelhandelsimmobilien genutzt und entsprechend gewichtet. Für Indizes, die erst ab 2008 unterjährig verfügbar sind, werden Quartalswerte vor 2008 mit Hilfe des durchschnittlichen Jahreswachstums approximiert. Der resultierende Preisindex für das Immobilienvermögen entspricht den gemäß der Vermögensverteilung gewichteten Indizes für selbstgenutzte und sonstige Immobilien.
Privates Betriebsvermögen umfasst alle nicht öffentlich gehandelten Unternehmensbeteiligungen privater Haushalte. Die Preisentwicklung wird durch den SDAX Kursindex der Deutschen Börse approximiert, der Preise für Unternehmen des Mittelstands erfasst. Der SDAX Kursindex spiegelt die Preisentwicklung von 50 öffentlich gehandelten Unternehmen der klassischen Industriebranchen wider, die hinsichtlich Marktkapitalisierung und Börsenumsatz den im MDAX gelisteten Werten folgen.
Um die Preisentwicklung langfristiger Verbrauchsgüter wie beispielsweise Nutzfahrzeuge und Möbel zu messen, werden die entsprechenden Komponenten des Verbraucherpreisindex vom Statistischen Bundesamt herangezogen. Die relative Gewichtung erfolgt über den jeweiligen Anteil am Verbraucherpreisindex.
Die Preisentwicklung von Sammel- und Spekulationsobjekten wird durch die vier repräsentativen Güterklassen Schmuck, Kunstobjekte, historische Automobile und kostbare Weine gleichgewichtet erfasst. Die Preismessung von Schmuck erfolgt durch die Komponente „Schmuck aus Edelmetallen“ des Verbraucherpreisindex. Um die Preisentwicklung am Kunstmarkt abzubilden, wird der All Art Index von Art Market Research Developments Ltd. verwendet, auf Grund der Saisonalität der Kunstpreise geglättet wird. Dieser Preisindex basiert auf Auktionspreisen für Gemälde, Skulpturen, Zeichnungen, Fotographien, Drucken, Aquarelle und Ähnlichem. Zur Preismessung von historischen Automobilen wird der HAGI Top Index der Historic Automobile Group International (HAGI) herangezogen. Der Index verfolgt die Preisentwicklung von 50 seltenen historischen Automobiltypen basierend auf einer Datenbank mit Transaktionen zu mehr als 18.000 Einzelfahrzeugen. Quartalswerte vor 2009 entstammen einer unterjährig interpolierenden gleichgewichteten Rückrechnung. Die Preisentwicklung von kostbaren Weinen wird mit dem Liv-ex Fine Wine 100 der Handelsplattform Liv-ex Ltd. gemessen. Der Index misst die Preisentwicklung des Premiumsegments des Weinhandels für Weine, für die ein Sekundärmarkt existiert. Im Index sind primär Bordeaux Weine enthalten, jedoch auch Weine aus den Weinanbaugebieten Burgund, Rhône, Champagne und aus Italien.
Da Spar- und Sichteinlagen keinem direkten Preis unterliegen, wird angenommen, dass sie keine Preisveränderungen aufweisen und werden daher durch eine konstante Zeitreihe modelliert. Unter anderem fallen in diese Kategorie Giro-, Spar-, Fest- und Tagesgeldkonten, Guthaben auf Bauspar- und nichtstaatlichen Altersvorsorgeverträgen und Forderungen gegenüber anderen Haushalten.
Die Preisentwicklung von Aktien wird durch verschiedene Aktienkursindizes erfasst. Mittels der Daten der Coordinated Portfolio Investment Survey (CPIS) des Internationalen Währungsfonds (IWF) wird die geographische Gewichtung deutscher Aktieninvestitionen bestimmt und, basierend darauf, MSCI-Kursindizes entsprechend zueinander gewichtet.
Analog zum Vorgehen bei den Aktieninvestitionen wird die geographische Verteilung von Renteninvestitionen mittels Daten des IWF und der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) bestimmt, und die Preisentwicklung anhand der entsprechenden Bloomberg Barclays Rentenpreisindizes berechnet. Hierbei werden sowohl Staats- als auch Unternehmensanleihen mit verschiedener Bonität und Restlaufzeit berücksichtigt.
Das sonstige Finanzvermögen, welches nicht durch die drei vorhergehenden Kategorien abgedeckt ist, wird stellvertretend durch die Entwicklung der Preise von Gold und Rohstoffen gemessen. Für die Preisentwicklung von Rohstoffen wird hierbei der Rogers International Commodity Index verwendet, welcher die Preisentwicklung von Futures auf diverse Rohstoffe wiedergibt. Der Goldpreis wird über den London Bullion Market erhoben.
Zur Aufteilung des Kapitals, welches in Versicherungsverträgen und Fonds gebündelt ist, werden Angaben des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) und des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) genutzt.
Bei Zeitreihen mit tagesaktuellen Werten wird stets der durchschnittliche Tagesendindexstand des letzten Quartalsmonats genutzt. Bei monatlich verfügbaren Indizes wird der letzte Monatswert im Quartal herangezogen.
Durch Revision historischer Daten der zugrundeliegenden Zeitreihen kann es zu einer Abweichung der historischen Indexwerte von vorherigen Veröffentlichungen kommen.
Veröffentlichung
Der FvS Vermögenspreisindex erscheint quartalsweise. Die Indexwerte eines Quartals werden zur Mitte des Folgequartals publiziert:
Erstes Quartal: 15. Mai
Zweites Quartal: 15. August
Drittes Quartal: 15. November
Viertes Quartal: 15. Februar des Folgejahres
Sollte der Termin auf ein Wochenende oder einen gesetzlichen Feiertag fallen, so erfolgt die Veröffentlichung am darauffolgenden Werktag.
Datenquellen:
Art Market Research Developments Ltd.
Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ)
Barclays Bank PlC
Bundesverband Investment und Asset Management (BVI)
Deutsche Bundesbank
destatis - Statistisches Bundesamt
Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) e.V.
Historic Automobile Group International (HAGI)
Internationaler Währungsfonds (IWF)
Liv-ex Ltd
ThomsonReuters
vdpResearch GmbH
